경매 낙찰 받은 후 등기하기

2014년 6월 19일 낙찰받은 대구지방법원 서부지원 2014타경 533호 물건에 대하여 셀프등기를 하였습니다. 쉽게 말해 낙찰받은 물건에 대한 소유권이전 등기를 법무사의 도움없이 저 혼자 했다는 것이죠..

 

부산 암남동(부산지방법원)의 대지에 이어 두번째로 해보는 것인데도 법원의 절차가 조금씩 달라서 애좀 먹었습니다.  법원의 절차가 다르기 보다는 법원에 상주하는 관계기관(은행/우체국/등기소 등)의 여부에 따라 셀프등기하는 사람이 느끼기에 절차가 조금씩 다르다고 느끼는 것이라 보고 싶습니다.

 

낙찰받은 물건에 대한 소유권이전등기의 기본 절차는 다음과 같습니다.

  - 대금지급기한통지서 수령 -> 매각잔금 납부 -> 취등록세 납부 -> 소유권이전등기 촉탁

 

그럼 하나씩 풀어보겠습니다.

 

1. 대금지급기한통지서 수령

• 경매절차에 의하면 대금지급기한 통지서를 받아야 매각대금 기일을 알수 있습니다.

• 그러나, 경매 절차를 조금만 알게 되면 낙찰 후 1주일내 매각허가 결정 -> 또 1주일 ~ 10일 후 대금지급기한이 정해진다는 것을   알수 있으며,  그 시점에 대법원 홈페이지에서 바로 확인 하실수 있습니다

 

2. 매각잔금의 납부

• 낙찰 받았을때 받은 영수증과 신분증을 가지고 해당 경매계를 찾아 갑니다.

• 그리고, 담당게장에게 매각대금납부하러 왔다고 하면 담당 계장이 매객대금을 납할 수 있는 서류(대금납부서)를 줍니다.

• 법원에 있는 은행에 가서 매각대금 납부하러 왔다고 하면 담당직원이 친절하게 도와주며, 도움에 따라 일을 처리하시면 됩니다.  머리 아프게 고민하지 말고 그냥 물어 보시면 됩니다.(법원보관금청구서 작성 및 대금납부)

• 대금을 납부하면 법원보관금영수증을 줍니다 

• 그리고, 매각대금확인 증명원에 붙일 수입인지 500 짜리 하나를 구매합니다.

 

 

3.  매각대금완납증명원의 수령

• 은행에서 매각대금을 납부하고 은행에서 주는 법원보관금영수증을 가지고 다시 해당 경매계로 갑니다.

• 경매게에게 법원보관금영수증과 미리준비한 매각대금완납증명원(수입인지 붙임)을 제출하면 확인 도장을 찍어 줍니다

• 매각대금완납증명원은 2부를 작성 합니다.(제가 작성한 서류를 참고로 올립니다.)

• 채권자/채무자/소유자는 반드시 경매사건 내역을 확인하여 작성하시기 바랍니다(실제 소유자와 채무자가 다른 경우 많습니다)

• 이때 첨부되는 매각물건 명세서는 등기부상의 표제부에  나오는 내용을 적습니다.

•   01- 대금완납증명원.hwp

 

 

4. 국민주택채권 금액 확인

• 해당법원 등기과나 등기과가 없는 곳은 종합민원실에 가시어 낙찰 받은 부동산에 대하여 구입할 국민주택채권 금액이 얼마인지를  확인합니다

• 일부 상담원들은 취득세를 납부한 것을 가지고 와야 한다고 할 것입니다. 취득세 납부서에 보면 과세표준액이 나오는데  이것을  보고 국민주택채권 매입금액을 정하기 때문에 취득세 납부서를 가지고 오라 그러는 것입니다

• 그런데 이것은 일반적 매매시 적용되는 사항이지 경매에서 낙찰 받았을때는 해당되는 사항이 아닙니다. 즉, 경매로 낙찰 받은 경우 과세표준액은 "경매 낙찰금액"이 되는 것입니다.  따라서 바로 경매낙찰금액 기준으로 산정해 달라고 하면 됩니다.

• 물론 취득세 납부 후 법원에 와서 국민주택채권 금액을 확인해도 되지만 은행일을 한번이라도 줄이려면 미리 확인 하는 것이  좋습니다

• 부산지방법원에는 신한은행이 있어 취득세 납부 후 국민주택채권을 확인해도 번거롭지 않았으나, 대구지법 서부지원에는 채권 판매  은행이 없어 외부로 나가야 하니 미리 확인 하는 것이 좋습니다.( 법원내 채권판매 은행이 없으면 미리 확인 하는 것이 정신 건강상 좋습니다 *^^* )

• 국민주택채권 판매하는 은행은 신한은행, 국민은행, 농협, 우리은행 입니다.

 

 

 

5. 취등록세 납부

• 매각대금확인원을 받았으면, 이제 취등록세를 납부하러 가야 합니다.  취등록세는 물건의 관할하는 해당 지자체가 됩니다.(저 같은 경우는 대구 서구청 이었습니다)

• 취등록세는 종합민원실이 아닌 세무과에서 처리함을 아셔야 합니다. *^^*

• 세무과에 가서 매각대금확인원과 취득세 신고서를 제출하면 취득세 납부 고지서를 줍니다.

• 그리고 해당 부동산의 "말소할 사항이 몇건이다"라고  말하면 "말소등기"를 위한 등록면허세 납부서를 줍니다

• 이들 납부서(취득세 + 등록면허세)를 가지고 가까운 은행에 가시어 납부하시면 됩니다.

• 취득세 및 등록면허세를 납부하면 법원제출용과 납세자 보관용을 주는데 법원 납부용은 미리 준비하신 A4용지에 붙여  보관하시기 바랍니다.(등기이전촉탁시 첨부 서류입니다)

• 저는 붉은색 박스 안을 적었는데 다른 분들은 그냥 공란으로 가지고 가셔도 됩니다(고민하지 마세요). 담당공무원이 기입할때 신고서를 보고 적는 것이 아니라  대금완납증원의 금액과 첨부되어 있는 물건명세서를 주로 보고 전산처리 하기 때문입니다.

•   02- 취득세(기한내)신고서.hwp

 

 

6. 국민주택채권의 구매

• 취득세 및 등록세 납부하는 은행이 국민주택채권을 판매하는 은행이면 같이 처리하면 좋겟죠.

• 앞서 말씀드린 바와 같이 국민주택채권 판매하는 은행은 신한은행, 국민은행, 농협, 우리은행 입니다.

• 은행에 가시어 국민주택채권 구매하러 왔다고 하면 은행원이 아주 친절하게 작성하여야 할 서류를 줄 것입니다. 사이즈는 우리가  은행에서 돈을 찾을때 쓰는 양식 사이즈입니다.

• 이때 작성시 주의할 사항은 국민주택채권 매입금액은 낙찰받은 금액이 절대 아닙니다. 사전에 등기과에서 확인한 금액을 적는   것입니다.

• 즉, 낙찰가 91,750,000원이 매입가가 아니라 등기과에서 알려준 1,740,000원이 매입가가 되는 것입니다.

• 매입가가 1,740,000원이지만 바로 할인해서 매도하면 실제적으로 제가 부담한 금액은 본인 부담금 66,800원 이었습니다.

• 국민주택채권 계산은 http://www.bond114.co.kr/bond114/bond/bondcalculator.htm  참조하시기 바랍니다.

• 참고로 작성예는  그림을 참조하세요

 

 

7. 부동산 소유권이전등기 촉탁서의 제출

• 많은 분들이 이 부분을 어려워 합니다.  그러나 첨부물만 많을 뿐이지 쉽습니다.

• 먼저 부동산 소유권이전등기 촉탁서의 공란을 채웁니다. 앞서 설명드린 것처럼 채무자/소유자 확인 잘하기시 바랍니다. 저의 경 우는 채무자와 소유자가 같아 첨부같이 적었지만 다른경우 대금완납증명원 과 같이 나누어 적으시면 됩니다.(그냥 copy 해서 붙이시면 됩니다)

• 제출처는 법원마다 틀립니다. 등기소가 있는 곳은 민원실, 없는 곳은 해당 경매계 입니다.

• 첨부물을 하나 둘 살펴 보겠습니다

-  부동산 목록 : 대금완납증명원에 첨부된 것과 동일한 것 4부를 준비 합니다.

-  부동산등기사항전부명령서 : 쉽게 말해 등기부 등본입니다. 일반주택이면 건물과 토지 두가지가 될 것이고, 집합건물이면 하나만  있을 것입니다.(집에서 대법원인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp) 사이트에 접속하여 처리하시면 됩니다.

 

 

 

- 토지대장 및 건축물대장등본 : 해당되는 것만 준비하시면 됩니다. 만일 저처럼 주택을 낙찰 받았을 경우 두가지 다 준비해야    합니다 . 이 역시 집에서 전자정부 민원24시(http://www.egov.go.kr/main?a=AA020InfoMainApp)에 접속하시어 준비하시면  됩니다.

 

 

 

 

 

-  주민등록등본 : 이것도 역시 집에서 전자정부 민원24시(http://www.egov.go.kr/main?a=AA020InfoMainApp)에 접속하시어  준비하시면 됩니다.

-  취득세 및 등록면허세 영수증 :  " 5번 항목"에서 납부한 영수증을 첨부하시면 됩니다. 미리 A4 용지를 준비하시어 납부 후 풀로 붙이시면 좋겟죠.

 

- 대법원수입증지 : 수입증지를 사시면 안됩니다. 이제는 바뀌어 법원에 있는 은행에 가시어 등기수수료 현금영수증을   작성 하시고 납부하고 그 영수증을 첨부해야 합니다. 저의 경우 토지 및 대지 말소할 권리가 10건씩 있어 총 9만원을 납부  했습니다(대지 : 15000원 + 3000원 *10건, 건물 :15000원 + 3000원 * 10건 ) 법원 은행에 물어 보시면 친절히 알려줍니다

-  말소할 사항 : 제가 취등록세 납부를 위해 미리 준비하여 햔다고 말씀드렸죠..  말소내역 구하는 법은 Case by case 이기에 략합니다(단, 강제/임의 경매 등기도 말소 사항입니다)

- 제가 작성한 서류이며, 나머지는 인터넷으로 모두 발급 받았습니다. 

-  03- 부동산소유권이전등기촉탁신청서.hwp

 

   

 

* 추가

 

1. 어떤 인터넷 사이트를 검색하면 " 부동산 소유권이전등기촉탁서" 부본을 한부 더 준비하라고 하더군요. 부산암남동 물건할때 준비했는데 은근히 복잡하고 귀찮은 일 입니다. 그리고 실질적으로 부본 필요 없습니다.  만일, 법원에서 부본 한부 더 달라고 하면 그곳에서 전체 서류를 자동복사 하는 것이 육체적으로나 정신적으로 훨씬 편합니다. 

 

2. 제가 첨부한 서류(양식)은 가장 최근의 법원 및 정부의 양식이므로 수신처 만 수정하시어 사용하시면 됩니다. 모든 법원 및 정부기관에 통용되는 서류입니다.(별도로 양식 찾기위해 인터넷 뒤지지 마세요)

 

3. 위의 사항들을 준비하시고 법원에 가시어 모르겠으면 담당 직원에게 물어보시면 됩니다. 요즘 법원 직원들 정말 친절합니다. 부족한 서류의 보완도 어떻게 하면 된다고 잘 일러 줍니다.  은행 역시 마찬가지고요...

 

4. 절대 주의사항 : 국민주택채권 구매시 만약 만 단위 이상 가면 검토 해보고 10만위 이상 가면 절대적으로 재 확인 해보시기 바랍니다. 저는 부산암남동 국민주택채권 구입시 매입금액에 멋모르고 매입금액 란에 낙찰가격을 기입하여 64만원이나 되는 자기부담금을 납입할 뻔했습니다 ( 등기소 직원의 도움으로 재 산정했습니다.  채권매입금액이 64만원이이고 제가 부담한 금액은 25,000원 이었습니다) 은행직원들도 매입금액은 모르니 반드시 " 6번 항목"을 잘 읽어 보시기 부탁드립니다.