채무자 사망 시 경매신청과 배당

질문] 

시가 5억원인 아파트를 담보로 3억원을 빌려주고 근저당권을 설정하였는데, 원금을 회수하려고 채무자 겸 소유자에게 연락을 하였는데 알아 보니 사망하였습니다. 아직 상속등기도 하지 않았는데 채권회수를 위한 법원경매신청은 어떻게 해야 하는 지요. 또 배당은 어떻게 되나요? 

 

답변] 

근저당권 설정등기 후 경매신청 전에 채무자, 소유자가 사암한 경우에는 그 상속인으 채무자, 소유자로 표시하여야 합니다. 

다만 소유자의 상속인이 상속등기를 하지 아니한 경우에는 경매신청인은 경매신청 전에 현재의소유자인 상속을 대위하여 상속등기를 하고 그 상속인을 소유자로 표시하여 경매신청을 하여야 합니다. 이 경우 대위원인을 증명하는 서면은 근저당권이 설정된 등기부등본이면 됩니다. 이때 신청 채권자가 대위상속등기를 하면서 지출한 비용은 집행비용에 산입하여 우선 배당됩니다. 

 

이처럼 채무자, 소유자가 이미 사망하였어도 경미신청인이 위 사실을 알지 못하여 사망자를 그대로 채무자, 소유자로 표시하여 경매신청을 하고, 이에 의하여 집행법원이 경매개시결정을 하였더라도 이것이 당연무효로 되지 아니하고 후에 경정결정에 의하여 채무자나 소유자의 표시를 고칠 수 있을 뿐입니다.(대결 98마2509) 

 

채권자는 상속인 불분명의 부동산에 대하여는 민법 1053조에 의하여 상속재산관리인의 선임을 신청하여 그 선임된 자를 특별대리인으로 표시하여 경매신청을 하면 됩니다. 

 

이 경우 상속재산관리인의 선임에 시일을 요하여 지체로 인하여 손해를 입을 염려가 있을 때에는 채권자는 집행법원에 민사집행법 52조 2항에 따라 특별대리인의 선임을 신청할 수 있습니다. 

 

강제집행 즉 경매신청을 한 후에 재무자 또는 소유자가 사망 하여도 매각절차는 중단되지 않고 속행됩니다. 채무자, 소유자가 경매 진행 중에 사망한 경우에 그 상속인들이 그와 같은 사실을 증명하고 자기를 이해관계인으로 취급하여 절차를 속행하여 줄 것을 신청함으로써 매각절차에 관여햘 수 있으나 그렇게 하지 않는 이상 매각절차는 사망한 등기부상의 채무자, 소유자와의 관계에서 그대로 속행되면 이에 의하여 매각하가결정을 하여도 위법이 아닙니다.(대결 98마2510) 

 

임의경매에서는 저당권 등 담보권의 실행대상은 담보부동산이고 강제집행절차에서와 같이 대립하는 상대방을 전제로 하지 않으므로 개시결정 자체의 효력에는 하등 영향이 없고 후에 법원이 이를 알았을 때 그 표시를 결정하면 됩니다. 

 

강제경매에서는 상속인에 대하여 강제집행의 요건을 구비한후에 강제집행을 하여야 하므로 채권자는 승계집행문을 부여받아 경매신청을 하여야 하고, 경매개시결정 당시에 이미 소유자, 채무자가 사망하였음에도 불구하고 강제경매신청을 하여 개시결정이 난 후 사망사실이 밝혀지면 개시결정을 취소하고 강제경매신형이 각하됩니다. 사망자를 집행채무자로 하여 강제경매가 진행되어 사망자에게 개시결정이 송달된 것으로 되었다면 그 송달은 무효라 할 것이고 따라서 따로 경매개시결정의 기입등기가 되어 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 매각절차를 속행할 수 없습니다.(대결 91마239) 

 

상기 상담에서 시가 5억원 아파트를 담보로 원금 3억원을 빌려주고, 1순위 근저당권 3억 6천만원을 설정하였고, 임차인없이 채무자 겸 소유자가 거주하고 있다면 경매신청 시 대위 상속등기신청과 함께 상속재산관리인 선임을 신청하시면 됩니다. 

또한 배당받으며 미리 예납한 경매비용과 상속등기비용은 최우선으로 배당받으며 근저당권이 1순위이므로 매각대금에서 1순위로 근저당 채권 최고액 내에서 원금 3억원과 이자금액을 배당받게 됩니다.